根据《企业所得税法实施条例》以及多个权威文件的规定，房屋的最低折旧年限为 20年。

具体来说，固定资产中的房屋和建筑物，其最低折旧年限为20年。此外，对于已经使用过的房屋，其折旧年限应根据剩余可使用经济寿命来确定，但不得低于《实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限的60%。

在会计实际操作中，虽然可以依据具体情况对折旧年限进行调整，但一般应按照20年进行计算，并且需要经过主管税务机关的批准，并作所得税纳税调整。

综上所述，房屋的最小折旧年限是20年，但企业可以根据实际情况进行调整，并在必要时获得税务机关的批准。