根据《企业所得税法实施条例》和《企业会计准则》的相关规定，商品房的折旧年限通常为20年。在计算折旧时，通常会考虑以下因素：

物质因素折旧：

房屋在使用过程中会因为自然和人为因素逐渐损耗，导致价值下降。

建筑造价、残值、清理费用：

确定折旧费时需要考虑这些因素。

残值率：

一般情况下，房屋折旧时会有一个残值率，通常设定为5%。

折旧方法：

可以采用直线法（每年相同金额折旧）或加速折旧法（前期折旧多，后期折旧少）。

特殊情况：

如果房屋的实际使用寿命与20年不符，可以根据实际情况进行调整。

折旧计算公式为：

年折旧额 = 固定资产原值 * （1 - 残值率） / 折旧年限

月折旧额 = 年折旧额 / 12

请根据您的具体情况选择合适的折旧方法和年限。