小户型的层高三米时，其 净高通常约为2.7米。这是考虑到楼板厚度大约为0.3米，因此从地面到天花板的距离（即总高）减去楼板厚度，得到的净高大约为2.7米。不过，实际净高可能会因装修和吊顶等因素有所降低，通常在2.5米到2.7米之间。

此外，有规定明确指出，房屋层高3米时，净高应达到2.85米左右。同时，也有建议认为普通住宅的层高宜为2.80米。

综上所述，如果小户型的层高为3米，那么其净高应该大约在2.7米左右，但实际净高可能会受到装修和吊顶等因素的影响。在购买或了解小户型时，建议仔细检查《商品房买卖合同》中关于层高和净高的具体规定，以确保符合相关标准和预期。